Mietanhebung und neue Richtwerte

In diesem Beitrag informieren wir Sie über die neuen Richtwerte bzw. Kategoriebeträge und beleuchten die tatsächliche Erhöhung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).

Neue Richtwerte / Kategoriebeträge

Seit dem 01.04.2026 gelten in Österreich folgende Richtwerte bzw. Kategoriebeträge:

Mietanhebung nach dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)

Das MieWeG begrenzt bei Wohnungsmietverträgen die vertraglich vereinbarte Wertsicherung durch ein gesetzliches Berechnungsmodell. Dieses Modell sieht vor, dass sich das Entgelt grundsätzlich jährlich am 1. April an der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex des Vorjahrs orientiert.

HINWEIS: Das MieWeG schafft keine automatische Erhöhung. Es regelt, wann und in welcher Höhe eine vertragliche Wertsicherung höchstens wirksam werden darf. Insbesondere können Erhöhungen nicht früher als nach dem Modell vorgesehen eintreten.

Früheste Erhöhung mit 05.05. nach dem Mietrechtsgesetz (MRG)

Bei Mietverhältnissen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, kann ein erhöhter Mietzins vom Mieter nur dann verlangt werden, wenn der Vermieter den erhöhten Hauptmietzins dem Mieter spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin bekannt gibt. Praktisch wird die Mietzinserhöhung daher erst wirksam, wenn der Mieter entsprechend rechtzeitig informiert wurde.

Aufgrund der Kundmachung der Richtwerte bzw. Kategoriebeträge am 01.04.2026 liegt die Überlegung nahe, dass eine Erhöhung der Mietzinse somit nicht per 1. April 2026, sondern erst mit 1. April 2027 erfolgen kann. Es ist schließlich unmöglich, den Mieter ordnungsgemäß 14 Tage vor dem Zinstermin im April mit einem Erhöhungsschreiben rechtzeitig über eine Erhöhung der Miete per 01.04.2026 zu informieren.

Dieser scheinbare Widerspruch löst sich allerdings dadurch auf, dass der 1. April im System des MieWeG den jährlichen Anpassungsstichtag darstellt, während die tatsächliche Einhebung bei aufrechten Mietverhältnissen zusätzlich an Mitteilungspflichten und Fristen des MRG geknüpft ist. Das MRG schafft somit keinen eigenen Anpassungsstichtag.

Das MieWeG stellt ausdrücklich klar, dass die Mitteilungspflichten und Fristen des MRG unberührt bleiben. Die mietrechtliche Erhöhung ist daher mit 01.04.2026 wirksam, kann jedoch erst mit dem nächsten Zinstermin vorgeschrieben werden.

Für die Praxis bedeutet das:

• Die Richtwerte sind ab 01.04.2026 wirksam.

• Ein Erhöhungsschreiben darf daher erst ab 01.04.2026 wirksam abgesendet werden

  und muss spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin bei dem Mieter ankommen. Da seit 2013 der Fälligkeitstermin für Mieten mit dem 5. des Monats festgelegt worden ist,  verschiebt sich auch der Termin für das Einlangen des Erhöhungsschreibens an den Mieter.

TIPP: Bei einem Zinstermin am 05.05.2026 ist daher entscheidend, dass die Mitteilung rechtzeitig zugeht. Erfolgt der Zugang zu spät, verschiebt sich die Wirksamkeit auf den nächsten Zinstermin, also auf Juni 2026.

Sie haben noch Fragen? Unsere Expert:innen Irene Grass und Martin Schmidt unterstützen Sie gerne.

Foto: Unsplash | Jakub Żerdzicki