Steuerupdate Immobilien und Grundstücke

Mit dem Wartungserlass 2026 zu den Einkommensteuerrichtlinien hat das Finanzministerium zahlreiche Klarstellungen zu grundstücksbezogenen Steuerfragen veröffentlicht. Besonders relevant sind die neuen Regelungen zum Umwidmungszuschlag, zum gewerblichen Grundstückshandel, zu Fruchtgenussvereinbarungen sowie zur Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung.

Umwidmungszuschlag bei Grundstücksverkäufen

Wird ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet und nach dem 30. Juni 2025 verkauft, erhöht sich der Veräußerungsgewinn um einen Umwidmungszuschlag von 30 %. Der Zuschlag gilt unabhängig davon, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt, und betrifft sowohl natürliche Personen als auch Körperschaften (z.B. GmbHs, AGs, Privatstiftungen). Er erfasst ausschließlich den Gewinn aus dem Verkauf des Grund und Bodens, nicht jedoch den auf Gebäude entfallenden Gewinnanteil.

Der Umwidmungszuschlag gilt für alle entgeltlichen Übertragungen eines Grundstücks einschließlich Tausch (z.B. Einlagen in Kapitalgesellschaften oder Aufwertungswahlrechte in Umgründungsfällen).

Keine Anwendung findet der Umwidmungszuschlag insbesondere bei:

• Verkäufen unter Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung,

• Veräußerungen mit Verlust,

• Entnahmen aus dem Betriebsvermögen.

Der Zuschlag ist gesetzlich gedeckelt: Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Zuschlag darf den auf Grund und Boden entfallenden Verkaufserlös nicht übersteigen.

Beispiel:

Ein Grundstück wird um € 100.000 veräußert (Anschaffungskosten: € 10.000). Der Veräußerungsgewinn beträgt € 90.000, der Umwidmungszuschlag wäre grundsätzlich € 27.000. Da die Summe (€ 117.000) den Erlös übersteigt, wird der Zuschlag auf € 10.000 € gekürzt; die Gesamteinkünfte betragen somit € 100.000.

Besonderheiten

• Ratenkauf: Bei Ratenzahlung fällt der Umwidmungszuschlag mit jeder Ratenzahlung ab jener Rate an, mit welcher die Anschaffungskosten überschritten werden. Der Zuschlag ist in Summe auf die Höhe der Anschaffungskosten beschränkt.

• Bebaute Grundstücke: Der Veräußerungserlös ist nach der Sachwertmethode in einen Gebäude- und einen Grundanteil aufzuteilen; der Zuschlag betrifft nur den Grundanteil.

• Übertragung stiller Reserven: Stille Reserven aus dem Veräußerungserlös können zwar übertragen werden, der Umwidmungszuschlag selbst ist jedoch nicht übertragbar, da er den Veräußerungserlös nicht erhöht.

• Gewinnfreibetrag: Der Umwidmungszuschlag erhöht die Bemessungsgrundlage für den Gewinnfreibetrag; eine aliquote Aufteilung auf tarif- und sonderbesteuerte Gewinne ist vorzunehmen.

Erhebung

Die durch den Umwidmungszuschlag erhöhte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist nach den allgemeinen Bestimmungen über die Selbstberechnung abzuführen. Wird keine Selbstberechnung vorgenommen, erfolgt die Erfassung im Rahmen der Veranlagung. Bei Grundstücken des Betriebsvermögens erfolgt immer eine abschließende Erfassung bei der Veranlagung, wobei die bereits bezahlte ImmoESt angerechnet wird.

Gewerblicher Grundstückshandel: Auch nachträgliche Verkaufsabsicht kann entscheidend sein

Nicht jede Immobilienveräußerung zählt zur privaten Vermögensverwaltung. Liegt ein planmäßiges und auf Wiederverkauf ausgerichtetes Vorgehen vor, kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen.

Die Richtlinien stellen nun klar, dass die Gewerblichkeit nicht zwingend von einer bereits beim Erwerb bestehenden Verkaufsabsicht abhängt. Auch wenn der Entschluss zum systematischen Verkauf erst später gefasst wird, kann eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände und die konkrete Abwicklung.

Fruchtgenuss: Neue Anforderungen an die Substanzabgeltung

Bei Schenkungen unter Vorbehalt des Fruchtgenusses verbleiben die Einkünfte weiterhin beim Fruchtgenussberechtigten. Die steuerliche Abschreibung (AfA) steht jedoch grundsätzlich dem Eigentümer zu.

Eine steuerliche Optimierung ist möglich, wenn der Fruchtgenussberechtigte dem Eigentümer eine sogenannte Substanzabgeltung in Höhe der AfA leistet. Voraussetzung dafür sind eine klare schriftliche Vereinbarung und die tatsächliche Zahlung.

Für Fruchtgenussvereinbarungen ab dem 1. Jänner 2026 gelten strengere Vorgaben: Die Vereinbarung über die Substanzabgeltung muss bereits gleichzeitig mit der Fruchtgenusseinräumung abgeschlossen werden. Nachträgliche Vereinbarungen werden steuerlich nicht mehr anerkannt.

Instandhaltung oder Instandsetzung?

Bei Sanierungen ist die steuerliche Einordnung von Aufwendungen oft entscheidend. Die Richtlinien konkretisieren nun die Abgrenzung:

• Stehen Instandhaltungsarbeiten in unmittelbarem Zusammenhang mit einer Instandsetzungsmaßnahme und werden sie erst durch diese ausgelöst, sind die gesamten Kosten als Instandsetzungsaufwand zu behandeln.

• Sind die Instandhaltungsarbeiten hingegen unabhängig von der Instandsetzung ohnehin erforderlich gewesen, erfolgt eine getrennte steuerliche Beurteilung. In diesem Fall können reine Instandhaltungsaufwendungen weiterhin sofort steuerlich geltend gemacht werden.

Beispiel:

Mehr als 25 % der Fenster eines Gebäudes werden ausgetauscht. Weil dadurch die angrenzenden Wände beschädigt werden, müssen diese anschließend ausgemalt werden. Da der Maleraufwand unmittelbar durch den Fenstertausch ausgelöst wurde, liegt für beide Maßnahmen insgesamt Instandsetzungsaufwand vor.

Anders verhält es sich, wenn die Instandhaltungsarbeiten unabhängig von der Instandsetzung ohnehin notwendig gewesen wären. In diesem Fall sind beide Teile getrennt zu beurteilen.

Beispiel:

Ein Gebäude benötigt einen neuen Fassadenanstrich, und gleichzeitig werden mehr als 25 % der Fenster ausgetauscht. Da der Anstrich auch ohne den Fenstertausch fällig gewesen wäre, gilt er als sofort abzugsfähiger Instandhaltungsaufwand, während der Fenstertausch Instandsetzungsaufwand darstellt.

Bei Fragen stehen Ihnen unsere Expert:innen Irene Grass und Martin Schmidt gerne zur Verfügung.

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