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Mietrecht – aktuelle Ergänzungen

Aktualisiert: 17. Nov. 2022


Der Anstieg des geregelten Mietzinses gehört neben den hohen Energiekosten zu den stärksten Inflationstreibern.

Als weiteres Thema behandelt dieser Artikel die Vermietung von Wohnraum an ukrainische Flüchtlinge und die Klarstellung der steuerliche Einordnung seitens des BMF.




Mietrecht – Erneute Erhöhung der Kategoriebeträge


Mit 01.04.2022 hat der Gesetzgeber die verschobene Anhebung der Kategoriebeträge seit Anfang der Pandemie vorgenommen. Die Wertsicherungsberechnung im Hintergrund läuft weiter und wirkt somit werterhaltend für die Vermieter. Die allgemeine Valorisierungsregel des Mietrechtsgesetz (MRG) besagt nämlich, dass immer dann eine Anpassung stattzufinden hat, wenn sich der Index des VPI 2000 seit der letzten Erhöhung (hier: Basis Dezember 2020) um mehr als 5% verändert.

Diese Schwellenwertüberschreitung des Index fand bereits im Februar 2022 statt und wurde im April 2022 verlautbart. Daher ist eine Valorisierung der Kategoriebeträge frühestens ab dem übernächsten Monatsersten des auf die Verlautbarung folgenden Monats, nämlich dem 01.06.2022 gesetzlich vorgesehen. Diese weitere Anpassung wurde nun vom Gesetzgeber durchgeführt.

Die seit dem 01.06.2022 gültigen Kategoriebeträge können Sie folgender Liste entnehmen (in €/m²):

Bei aufrechten Mietverträgen wird die Anhebung des Kategoriemietzinses frühestens ab dem 05.07.2022 möglich sein. Dafür sind folgende Voraussetzungen notwendig:

  • Vertragliche Wertsicherungsvereinbarung.

  • Ein Erhöhungsbegehren muss schriftlich erfolgen und nach dem 01.06.2022 abgesendet werden.

  • Das Schreiben muss spätestens 14 Tage vor dem Fälligkeitstermin beim Mieter einlangen (E-Mail oder Fax ist ausreichend).

  • Langt das Begehren zu spät ein, ist die Anhebung erst zum nächsten Fälligkeitstermin möglich.

Die Erhöhung der Kategoriebeträge hat nicht nur direkte Auswirkungen auf die zu entrichtenden Mietzinse, sondern erhöht auch (in vielen Fällen) die Verwaltungskostenpauschale der Hausverwaltungen und führt dadurch insgesamt zu höheren Betriebskosten, welche wiederum der Mieter zu tragen hat.


Update Ukraine


Das BMF hat am 06.05.2022 eine Information zu steuerrechtlichen Fragestellungen im Zusammenhang mit der Unterstützung von Flüchtlingen aus der Ukraine veröffentlicht. Hier finden Sie die steuerlichen Rahmenbedingungen zur Abzugsfähigkeit von Spenden bzw. werbewirksamen Spenden sowie der Behandlung von Sachspenden und Hilfsgüterlieferungen:




Im Folgenden finden Sie ergänzend die unterschiedlichen Fallkonstellationen bei der Vermietung von Wohnräumen an Flüchtlinge, die in der BMF-Information detailliert dargestellt werden.


Vermietung durch Privatpersonen

a) Vermietung, wenn bisher keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden

  • Erfolgt die Vermietung unentgeltlich, liegt keine steuerlich relevante Einkunftsquelle vor. Es ist somit keine Erfassung in der Steuererklärung erforderlich.

  • Erfolgt die Vermietung entgeltlich, ist entscheidend, ob durch die Vermietung ein Verlust oder Gewinn (Überschuss) erzielt wird. Sofern ein Verlust erzielt wird, ist ebenfalls keine Erfassung in der Steuererklärung erforderlich (keine Einkunftsquelle, da Liebhaberei).Wird ein Überschuss erzielt, liegen steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

b) Vermietung, wenn bereits Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden

  • Erfolgt die Vermietung einer ansonsten leerstehenden Wohnung befristet unentgeltlich, führt dies zu keiner Änderung der Bewirtschaftungsart (Liebhaberei), wenn die Unterkunft für höchstens zwölf Monate unentgeltlich überlassen wird. Es liegen weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

  • Erfolgt die Vermietung entgeltlich, liegen weiterhin Einkünfte aus Vermietung vor, selbst wenn durch die Vermietung ein Verlust erzielt wird. Voraussetzung ist, dass die verlustbringende Überlassung einen Zeitraum von zwölf Monaten nicht überschreitet.

c) Vermietung, wenn Zusatzleistungen erbracht werden

  • In diesem Fall liegen grundsätzlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor, sofern ein Gewinnstreben ableitbar ist. Bei Verlusten ist mangels Gewinnstreben jedoch von Liebhaberei auszugehen. Die Verluste sind steuerlich unbeachtlich.

Bei Überlassung durch Körperschaften gelten die Ausführungen zum Bestehen und Fortbestand einer Einkunftsquelle analog zu den Ausführungen betreffend Privatpersonen.


Sie haben noch Fragen? Unsere Expert:innen Irene Grass und Martin Schmidt unterstützen Sie gerne!


Foto: Wixmedien

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